Ставкой арендной платы является объём выплат за период, который значится в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечить арендодателю получение прибыли, которая должна быть не ниже средней нормы на вложенный капитал. Стоимость для арендатора должна быть ниже стоимости банковского кредита на покупку актива.

Ситуации и цели оценки арендной ставки

Определить арендную ставку необходимо тогда, когда в аренду сдаются складские, производственные, офисные помещения, земельные участки и другие объекты недвижимости.

Определение арендной платы способствует определению справедливой величины платы при сдаче имущества в аренду в тех ситуациях, когда уполномоченное лицо или собственник не может самостоятельно определить размер ставки. Данная ситуация, к примеру, может возникнуть тогда, когда в аренду сдаётся нестандартный объект имущества или недвижимости – здание или уникальное оборудование, которое требует капитального или значительного ремонта.

Как происходит процедура оценки величины ставки арендной платы?

Определение размера арендной ставки базируется на предпосылке того, что капитализированная прибыль (после всех обязательных платежей и вычета налогов), которую получают от эксплуатации объекта равной рыночной стоимости арендованного имущества. Соответственно, если отсутствует информация о размерах арендных ставок на открытом рынке, оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости имущества, а далее, после определения нормы прибыли предпринимателя, определяет размер арендной ставки за имущество.

Как выглядит определение размера арендной платы поэтапно?

— Определяется рыночная стоимость имущества максимальным количеством подходов (сравнительный, затратный, доходный).

— Определяют ставки дисконтирования, которые соответствуют деятельности по эксплуатации данного имущества.

— Определяется размер прибыли, которую может приносить объект.

— Определяют долю прибыли, которая остаётся у сторон, в зависимости от того, что по логике арендодатель не должен забирать у арендатора 100% прибыли от эксплуатации имущества.

— Долю прибыли, которая остаётся у арендодателя, в денежном выражении – есть величина арендной платы за эксплуатацию имущества.

Какие документы нужны, чтобы произвести оценку величины ставки арендной платы?

Перечень документов, которые нужны для оценки арендной платы, полностью соответствует перечню документов для оценки объекта. Соответственно, чтобы произвести оценку арендной ставки за использование асфальтобетонной площадки, нужны документы как на саму площадку, так и договор аренды, право собственности на землю, технический паспорт объекта недвижимости и проч. При предоставлении информации о предмете оценки можно уточнить полные перечни необходимых документов.

Стоимость услуг по определению рыночной стоимости величины ставки арендной платы.

Как показывает практика, стоимость услуг по оценке рыночной стоимости величины ставки арендной платы, соразмерна стоимости услуг по оценке стоимости непосредственно самого объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что один из этапов арендной ставки – определение рыночной стоимости объекта оценки.

Многие отечественные организации в своей деятельности вынуждены сталкиваться с вопросом аренды помещений. Кто-то берёт помещения в аренду для осуществления своей производственной деятельности, кто-то сдаёт помещения внаём.

На данный момент множество коммерческих фирм занимается тем, что сдаёт в аренду ту или иную недвижимость. Такие компании диктуют свои условия заключения договоров, оплаты, арендаторы вынуждены соглашаться с тем, что предлагается.

Учет арендных отношений – по-прежнему сложный вопрос для каждой стороны договора. Наиболее спорными в отношении налогообложения, особенно по НДС, является учет коммунальных платежей, предмет которых — вода, электроэнергия, теплоснабжение, пар и прочие, в зависимости от арендуемого имущества.

Данному вопросу посвящаются многие решения судов и разъяснительные письма, но он до сих пор вызывает те или иные затруднения у налогоплательщиков.

Что говорит Гражданский кодекс?

Порядок оформления договора аренды регламентируется 34 главой – «Аренда» Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование и владение.

Первый пункт 614 статьи Гражданского кодекса указывает, что арендатор обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом (речь идёт об арендной плате). Условия, порядок, сроки внесения арендной платы – всё это регулируется договором аренды. Если договором всё это не определяется, считается, что установлены условия, порядок и сроки, которые обычно применяют при аренде аналогичного имущества в случае сравнимых обстоятельств.

По соглашению сторон размер арендной платы может изменяться в сроки, которые определяет договор, но не чаще, чем один раз в год. Закон может предусматривать и другие минимальные сроки пересмотра арендной платы (как гласит статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно общему правилу гражданского законодательства, собственник несет бремя содержания имущества, которое ему принадлежит, если другие не предусматривает договор или законодательство. На арендатора возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, если другое не установлено договором аренды или законом. Что понимают под расходами на содержание имущества? Данного определения не даёт Гражданский кодекс Российской Федерации. Но коммунальные платежи, вне всяких сомнений, можно отнести к этим расходам. Напрашивается следующий вывод: оплата по коммунальным платежам должна регулироваться в силу закона или в рамках договора. Регламент Гражданского кодекса токов – эксплуатационные расходы должны возлагаться на арендатора, если другое не установлено в договоре, лишь в том случае, если предприятие арендуется как имущественный комплекс.