Существует Федеральный стандарт оценки «Кадастровая оценка объектов недвижимости», который разработан с учетом федеральных и международных стандартов оценки. Он содержит в себе специфические требования к проведению кадастровой оценки недвижимости.

Настоящий Федеральный стандарт оценки обязателен к применению при определении кадастровой стоимости недвижимости, в том числе и земельных участков.

В случае проведения кадастровой оценки недвижимости, оценщик обязан руководствоваться дополнительными требованиями или (и) процедурами к проведению оценки, которые установлены настоящим Федеральным стандартом оценки относительно требований или (и) процедур, установленным федеральными стандартами оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости используют установленную рыночную стоимость недвижимости в процессе государственной кадастровой оценки, которая определена методами массовой оценки. Если невозможно определить рыночную стоимость методами массовой оценки в качестве кадастровой стоимости, можно использовать рыночную стоимость, которая определена для конкретного объекта недвижимости индивидуально.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимают процесс, в ходе которого определяется стоимость путем группирования объектов недвижимости, которые имеют схожие характеристики, на конкретную дату, при этом используются математические методы моделирования стоимости, в основе которых стандартные подходы к оценке стоимости недвижимости.

Какие объекты выступают в качестве объектов оценки? Объектами оценки при государственной кадастровой оценке являются объекты недвижимости, сведения о которых содержит государственный кадастр недвижимости на дату проведения оценки.

Какие общие требования к процессу кадастровой оценки существуют?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют на 1 января года начала работ по кадастровой оценке в муниципальном образовании (субъекте) Российской Федерации.

Кадастровую оценку недвижимости выполняют как с применением моделей (компьютерного моделирования), так и без него. Выбор методов, подходов и моделей для оценки кадастровой недвижимости должен быть обоснован оценщиком.

Если используются методы массовой оценки, не учитываются обременения (ограничения) и виды прав на объекты недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости оформляют в виде отчёта об определении кадастровой стоимости.

Отчёт об определении кадастровой стоимости необходимо составить не позднее, чем через шесть месяцев с той даты, когда был заключен договор на проведение кадастровой оценки.

Как происходит группировка объектов недвижимости?

Когда определяется кадастровая стоимость с применением методов массовой оценки, все объекты недвижимости (земельные участки), которые содержатся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, принято разбивать на группы объектов недвижимости, которые обладают одинаковым набором ценообразующих факторов (должны быть характерными для каждой группы).

Относить объекты недвижимости в группы – здесь следует руководствоваться рынком недвижимости оцениваемой территории, видами объектов недвижимости. Чтобы построить модель массовой оценки, объекты недвижимости можно разбивать на отдельные группы, которые формируются в зависимости от назначения, видов, разрешенного использования объектов недвижимости.

Аналогичные группы можно также составлять для тех объектов недвижимости, строительство которых ещё не окончено.

Для каждой группы объектов недвижимости создают модель оценки, которая позволяет на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта недвижимости, который входит в данную группу.

В каком порядке определяется модель оценки?

Определение модели оценки кадастровой стоимости включает в себя следующие этапы:

— Определение структуры модели оценки кадастровой стоимости (формы связи факторов стоимости, которые описывают взаимодействие предложения и спроса на данном рынке) – разработка и спецификация моделей оценки кадастровой стоимости для каждой из групп объектов недвижимости.

— Оценка точности моделей оценки кадастровой стоимости.

— Выбор окончательного вида модели оценки, в основе которого анализ достоверности использованной информации, анализ точности моделей оценки.

Чтобы построить модель оценки, можно использовать методологию любого из подходов – сравнительного, затратного, доходного. Выбор того или иного подхода или обоснованный отказ от его использования выполняет оценщик, он руководствуется анализом количества и качества рыночной информации, которая имеется в районе расположения объекта оценки.

Если в наличии есть достоверная и достаточная информация о ценах предложений и сделок объектов недвижимости, расчёт кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) может осуществляться преимущественно посредством сравнительного подхода.

Если достоверной и достаточной информации о ценах предложений и сделок объектов недвижимости нет, расчёт кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основании затратного или (и) доходного подходов.

Процесс сбора сведений о значениях ценообразующих факторов.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, которые определяют стоимость объекто недвижимости, осуществляет оценщик. В состав факторов стоимости необходимо включать только те факторы, которые оказывают значительное влияние на стоимость объектов недвижимости, могут быть объективно измерены и достоверно определены.

В случае определения кадастровой стоимости рекомендуют использовать, в том числе, те данные, которые включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонды данных и базы данных, которые есть в распоряжении учреждений и организаций субъекта РФ, муниципальных образований.